Flaherty et le resserrement des lois hypothécaires

Depuis quelques années, la folie qui a gagné le marché hypothécaire inquiète plusieurs investisseurs au Canada. Après avoir vu l’écrasement du marché américain envoyer des millions de personnes au chômage, il faut dire qu’un effondrement de l’immobilier au pays pourrait être un véritable cauchemar.

Jim Flaherty, l’actuel Ministre des Finances du Canada, avait prévu que la situation se dégraderait. Dans les dernières années, il a révisé à plusieurs reprises les règles des prêts hypothécaires afin de limiter leur accessibilité aux familles à risque de défaut de paiement. En évitant les crédits hypothécaires toxiques tels que ceux qui avaient explosé de l’autre côté de la frontière, on évite une belle partie du problème.

Une question subsiste : à la lumière de ce qui se produit sur le marché immobilier canadien, M. Flaherty a-t-il obtenu le succès escompté? C’est que nous étudierons dans les prochaines minutes.

Hypothèque

Les changements apportés

En juillet 2008

C’est la première fois que le ministre s’attaquera aux règles hypothécaires en vigueur. Ça en est terminé des hypothèques réparties sur 40 ans; grâce à son annonce, les banques se voient forcées de réduire la durée d’amortissement à 35 ans. Jim Flaherty sonne également le glas des hypothèques sans mise de fonds, bien que les banques trouvent alors une alternative en offrant une avance sur la mise de fonds initiale.

En février 2010

Selon radio-canada.ca, Jim Flaherty annonce premièrement que tous les emprunteurs auront l’obligation de se qualifier à un prix de 5 ans à taux fixe s’ils veulent avoir accès à tout autre type de prêt. Il limite le refinancement hypothécaire à un maximum de 90% de la valeur du bien immobilier.

Ce n’est pas tout! Le ministre conservateur change les règles de la mise de fonds pour les gens qui font l’achat d’une deuxième ou d’une troisième maison. Alors que la mise de fonds régulièrement demandée est de  5% ou plus, le plancher passe à 20% lorsque le propriétaire possède déjà une demeure. Cette mesure avait été particulièrement bien reçue par le marché.

En janvier 2011

L’inquiétude de M. Flaherty à l’égard de l’endettement grandissant des ménages l’amène à resserrer la durée de l’amortissement d’un prêt hypothécaire; ceux-ci, qui pouvaient auparavant être réalisés sur une durée de 35 ans, sont maintenant limités à 30 ans. Le Ministre des Finances s’attaque également au refinancement hypothécaire; un propriétaire ne peut maintenant plus dépasser le seuil de 85%.

Alors que le gouvernement assurait auparavant les marges de crédit garanties hypothécaires, Flaherty annonce qu’il se retire. Ces marges servent financer des bateaux, des téléviseurs et d’autres investissements de loisir, ce qui déplaît fortement au ministre.

En juin 2012

Jim Flaherty annonce alors que la période maximale pour l’amortissement d’un prêt hypothécaire serait réduire de 30 à 25 ans, ce qui vise à réduire encore plus l’accès aux personnes moins nanties. Comme deuxième mesure, il entraîne également le montant maximum d’un refinancement à la baisse; il n’est plus possible de refinancer sa maison ou son condominium à une valeur de plus de 80%, soit 5% de moins qu’avant. Il annonce alors que certaines villes telles que Toronto ont besoin d’une bonne douche froide au niveau du prix de l’immobilier.

Flaherty a le destin de plusieurs millions de Canadiens sur les épaules.

Flaherty a le destin de plusieurs millions de Canadiens sur les épaules.

La situation aujourd’hui

Face à une telle rigueur de l’équipe conservatrice, on pourrait s’attendre à ce que le marché immobilier se trouve dans une forme resplendissante, n’est-ce pas? Eh bien, les choses ne sont malheureusement pas aussi faciles qu’on le voudrait.

En effet, il semble que les prix des biens immobiliers aient continué de croître de façon effarante pendant les dernières années, si bien que le Canada ferait actuellement face à une belle grosse bulle immobilière. Plusieurs économistes ont prédit que les prix des habitations devaient chuter d’au moins 10% à la grandeur de la province en 2013 : ce n’est pas catastrophique, mais pour un investisseur immobilier, c’est un spectre qui fait peur.

Trois métropoles sont particulièrement visées par cette surchauffe du marché : Vancouver, Toronto et Montréal. Les spéculateurs ont surdéveloppé ces marchés et on retrouve actuellement un nombre impressionnant d’unités d’habitation construites mais pas encore vendues. Du côté de la location de condos, ce n’est guère mieux! Sans compter des milliers de condominiums encore en construction qui auront de la difficulté à trouver preneurs…

Que va-t-il se passer?

Peut-on estimer que les règles du crédit hypothécaire se desserreront afin de réduire l’impact que la crise immobilière sur le marché? Probablement pas, si on se fie aux déclarations récentes de M. Flaherty. Selon le ministre, l’industrie immobilière réagirait exactement selon ses prédictions; il n’a aucunement l’intention d’intervenir dans les mois à venir.

Quand on sait que le déséquilibre actuel (une offre beaucoup plus grande que la demande) risque de causer un violent ralentissement de la construction dans les années à venir, il faut s’attendre à ce que la situation économique au pays continue de se détériorer. Sans sombrer dans la récession, le Canada devrait continuer de voir les pertes d’emplois arriver à la pelle.

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