Location d’espace commercial et règles juridiques

Toute entreprise se lançant dans le commerce au détail doit passer par la même étape: la location d’un espace commercial. Comme l’achat d’une boutique est excessivement dispendieux, mieux vaut louer un petit commerce pendant les premières années avant même de rêver de devenir propriétaire. Cela nous amène à la négociation du bail commercial, une tâche qui peut s’avérer risquée pour ceux qui n’ont que des connaissances très mince de ce sujet.

Ce type de bail est fort différent de celui qu’on retrouve lors de la location d’un appartement. Avant de vous lancer dans les négociations, il est essentiel que vous preniez connaissance de ses particularités afin d’en arriver avec un contrat qui sera aussi avantageux que possible pour votre commerce. Vous seriez fous de vous engager sur 25 ans avec un propriétaire sans avoir les notions appropriées!

Cet article vous est offert en collaboration avec le Groupe Mach.

Location espace commercial

Le calcul du coût du bail commercial

Il existe différents façons de calculer le coût mensuel à payer pour votre loyer:

Le loyer proportionnel: Certains propriétaires oeuvrant dans le milieu du détail aiment négocier un pourcentage à payer en fonction de vos ventes en plus d’un loyer de base, qui sera normalement plus faible que pour les commerces standards. C’est une entente qui limite vos risques – vos frais fixes mensuels sont un peu plus faibles – mais qui hypothèque une partie de vos revenus en fonction de votre future profitabilité.

Bail à loyer brut: Cette fois, vous payez le loyer de base en plus de certaines dépenses qui vous seront spécifiées par le propriétaire: cela pourrait être par exemple le coût de chauffage mensuel. Vous ne paierez toutefois pas l’ensemble des dépenses du bâtiment et les réparations ainsi que l’assurance seront à la charge du locateur, ni l’impôt foncier.

Le bail à loyer nette: Cette fois, en plus du loyer de base, vous prenez en charge une partie de l’impôt foncier de l’immeuble commercial.

Le bail à loyer supernet: Le terme supernet signifie qu’en plus de tout ce qui est mentionné dans le loyer net, vous devrez prendre en charge l’assurance sur la partie de l’espace que vous occupez.

Le bail à loyer hypernet: Enfin, le bail hypernet va encore plus loin que le supernet puisqu’il vous demande de prendre en charge touts les coûts d’exploitation de l’immeuble, ce qui signifie l’entretien ainsi que les réparations. Ce bail est principalement réservé aux espaces industriels mais il n’est pas exclus que vous en croisiez un à un moment de votre vie.

En résumé, ce n’est pas parce que le bail affiche un loyer brut plus élevé qu’il est nécessairement moins avantageux pour vous. Il sera important que vous calculiez l’ensemble des dépenses des deux alternatives si deux locateurs vous proposent des loyers calculés différemment.

S’informer sur les améliorations locatives

Une amélioration locative est une immobilisation construite par votre entreprise dans le but de contribuer à votre activité commerciale. Dans le cas d’une boutique, par exemple, cela pourrait représenter la construction d’un comptoir pour y installer votre caisse enregistreuse.

La question suivante se pose: devrez-vous remettre le local en son état initial lors de votre départ? L’immobilisation deviendra-t-elle propriété du locateur ou aurez-vous plutôt le droit de repartir avec elle?

Quitter avant la fin du bail: est-ce possible?

Imaginons que vos affaires ont soudainement beaucoup plus de succès qu’anticipé. Vous n’avez plus suffisamment de stationnement pour accommoder tous vos clients ou, pire encore, l’espace limité de votre commerce vous empêche d’ajouter des étalages et de nouvelles lignes de produits. Vous envisagerez de quitter les lieux pour vous installer dans un lieu plus grand… mais est-ce possible?

Assurez-vous d’inclure une clause de sous-location dans votre bail commercial. Certains locateurs sont très réticents à l’idée de sous-louer à un autre commerçant tant que le contrat n’est pas terminé et si cela n’a pas été planifié au bon moment, vous pourriez vous retrouver coincé…

Protégez bien vos arrières!

Protégez bien vos arrières!

Vérifier la couverture de l’assurance

Lorsqu’on fait la location d’un espace commercial, il est essentiel de vérifier quels sont les dégâts couverts par l’assurance de notre immeuble. Bien que nous mentionnions que les réparations et l’entretien sont souvent à la charge du locateur, il arrive que certains dégâts ou accidents soient à votre charge… ayez toute l’information à votre portée AVANT de ratifier une entente.

Quelques conseils sur le renouvellement du bail

En conclusion, voici quelques choses à planifier à l’égard de la renouvellement de votre bail:

  • Faites attention à ne pas choisir un bail à durée trop courte. Si possible, aller chercher un cinq ans avec une option de renouvellement clairement définie par le contrat, avec un prix fixé d’avance. Les locateurs, lorsqu’ils traitent avec une entreprise qui fait beaucoup d’argent, ont tendance à être un peu gourmand et à augmenter le tarif de façon faramineuse lorsque vient le temps de signer à nouveau. Après tout, il est très difficile pour un commerce de déménager!
  • Publiez votre bail. Si l’espace commercial est vendu à un autre propriétaire, vous éviterez de vous faire évincer… en effet, il est possible pour un nouveau propriétaire de vous donner un avis d’éviction avec un préavis de seulement six mois.
  • Attention aux clauses de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer. Dans ces situations, il n’est pas nécessaire pour un locateur d’obtenir un jugement de la cour avant de vous évincer. Ça peut faire très mal!