Immobilier

Contester un permis de construire

Contester un permis de construire

Il arrive que des permis de construire soient délivrés mais que certaines personnes ne soient pas d’accord avec leur émission. Que ce soit à cause de certaines procédures qui ont été exécutés de manière non-conforme ou d’un trouble de jouissance chez les voisins, il est possible d’aller devant un juge pour tenter de faire renverser le permis avant qu’il ne soit trop tard. Pour vous aider à naviguer à travers la procédure de contestation, nous étudierons un peu plus en détail quels sont vos recours et les types d’instance auxquelles vous avez la possibilité de vous adresser. Note: Cet article s’adresse principalement aux résidents de la France. Les lecteurs québécois pourront plutôt se renseigner sur la licence québécoise d’entrepreneur en construction par le biais de cet article. Les quatre principaux motifs de contestation Voici les quatre raisons de contester un permis: Non-conformité: Dans certaines occasions, le permis délivré sera non-conforme avec le plan local d’urbanisme, le plan d’occupation des sols ou encore le coefficient d’occupation de sols (respectivement PLU, POS et COS). Illégalité: Il se peut tout simplement que les règles n’aient pas été respectées lors de l’émission du permis. Certaines pièces doivent obligatoirement être présentées pour qu’il soit valide: si ce n’est pas le cas, vous avez là un motif de contestation. Non-respect des prévisions: On demande un permis de conduire pour un projet précis de construction ou de rénovation. Si des changements sont apportés, il faudra que le papier soit modifié en conséquence ou l’entrepreneur agit alors dans l’illégalité. Trouble de jouissance: Les voisins pourraient voir leurs droits et la jouissance de leur propriété empiétés par le nouveau projet, par exemple si celui-ci bloque un droit de passage ou gruge en partie sur le terrain d’un voisin. Il peut être un peu complexe de déterminer si vous êtes en droit ou non de faire renverser le permis. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé ou à loger un coup de fil auprès de votre municipalité pour de plus amples informations à ce sujet. Les trois instances à envisager Selon la gravité de la situation et le jugement que vous espérez obtenir, il faudra faire appel à une des trois instances suivantes: Administrative: Un juge de la cour administrative pourra faire annuler le permis avant qu’il ne soit trop tard. Civile: Si vous souhaitez qu’on vous compense financièrement pour le préjudice subi, c’est au civil que ça se passe. Pénale: La cour pénale est la seule qui pourra donner une condamnation. Notez enfin que dans la majorité des cas, le titulaire du permis de construire va tout simplement modifier son permis jusqu’à ce que celui-ci soit conforme aux règles et accepté par tous. Il est possible de condamner...

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Location d’espace commercial et règles juridiques

Location d’espace commercial et règles juridiques

Toute entreprise se lançant dans le commerce au détail doit passer par la même étape: la location d’un espace commercial. Comme l’achat d’une boutique est excessivement dispendieux, mieux vaut louer un petit commerce pendant les premières années avant même de rêver de devenir propriétaire. Cela nous amène à la négociation du bail commercial, une tâche qui peut s’avérer risquée pour ceux qui n’ont que des connaissances très mince de ce sujet. Ce type de bail est fort différent de celui qu’on retrouve lors de la location d’un appartement. Avant de vous lancer dans les négociations, il est essentiel que vous preniez connaissance de ses particularités afin d’en arriver avec un contrat qui sera aussi avantageux que possible pour votre commerce. Vous seriez fous de vous engager sur 25 ans avec un propriétaire sans avoir les notions appropriées! Cet article vous est offert en collaboration avec le Groupe Mach. Le calcul du coût du bail commercial Il existe différents façons de calculer le coût mensuel à payer pour votre loyer: Le loyer proportionnel: Certains propriétaires oeuvrant dans le milieu du détail aiment négocier un pourcentage à payer en fonction de vos ventes en plus d’un loyer de base, qui sera normalement plus faible que pour les commerces standards. C’est une entente qui limite vos risques – vos frais fixes mensuels sont un peu plus faibles – mais qui hypothèque une partie de vos revenus en fonction de votre future profitabilité. Bail à loyer brut: Cette fois, vous payez le loyer de base en plus de certaines dépenses qui vous seront spécifiées par le propriétaire: cela pourrait être par exemple le coût de chauffage mensuel. Vous ne paierez toutefois pas l’ensemble des dépenses du bâtiment et les réparations ainsi que l’assurance seront à la charge du locateur, ni l’impôt foncier. Le bail à loyer nette: Cette fois, en plus du loyer de base, vous prenez en charge une partie de l’impôt foncier de l’immeuble commercial. Le bail à loyer supernet: Le terme supernet signifie qu’en plus de tout ce qui est mentionné dans le loyer net, vous devrez prendre en charge l’assurance sur la partie de l’espace que vous occupez. Le bail à loyer hypernet: Enfin, le bail hypernet va encore plus loin que le supernet puisqu’il vous demande de prendre en charge touts les coûts d’exploitation de l’immeuble, ce qui signifie l’entretien ainsi que les réparations. Ce bail est principalement réservé aux espaces industriels mais il n’est pas exclus que vous en croisiez un à un moment de votre vie. En résumé, ce n’est pas parce que le bail affiche un loyer brut plus élevé qu’il est nécessairement moins avantageux pour vous. Il sera important que vous calculiez l’ensemble des...

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Condominiums et poursuites en justice

Condominiums et poursuites en justice

La vie en copropriété, aussi pratique soit-elle pour le citadin, a malheureusement le mérite de susciter quelques chicanes au sein des voisinages. Que ce soit pour des bruits insupportables ou à cause de la présence d’un animal qui n’était pourtant pas toléré par la déclaration de copropriété,, plusieurs voisins vont jusqu’à se battre en justice pour faire valoir leurs droits et obtenir réparation. Bien sûr, les procès ne se rendent que très rarement au civil: ce sera souvent la Cour des Petites Créances qui aura à trancher les plaintes. Aujourd’hui, nous vous présentons quelques situations qui se sont justement retrouvées devant la justice à cause d’une mauvaise cohabitation au sein d’une copropriété. Une mauvaise insonorisation qui dérange Une femme a décidé de poursuivre ses voisins ainsi que les responsables de l’édifice de condominium (le propriétaire des lieux et le syndicat de copropriété) sous prétexte qu’elle vivait un préjudice ainsi qu’une perte de jouissance. C’est le bruit excessif ressentit au sein de son unité qui était en cause: elle mentionné que ses voisins produisaient des bruits fréquents et très dérangeants à cause de l’eau circulant dans les tuyaux et du bruit des électroménagers. Résultats sur sa santé? Un stress important, de la difficulté à s’endormir le soir ainsi que de l’acouphène causée par le bruit. Malheureusement, sa plainte fut rejetée par le tribunal sous prétexte que l’immeuble, ayant été construit en 1976, respectait les normes de construction de l’époque. D’ailleurs, la dame était la seule de son édifice à s’être plainte de l’excès de bruit; la juge de la Cour des Petites Créances a donc jugé qu’elle faisait peut-être preuve d’un manque de tolérance au bruit. La notion de mauvaise foi Pour rebondir sur la poursuite précédente, il faut spécifier que la notion de mauvaise foi est essentielle pour qu’un juge tranche en la faveur de la victime. En effet, on peut difficilement punir une personne pour des dégâts qu’elle cause sans le vouloir ou sans le réaliser… dans le cas précédent, le couple ne pouvait pas être rendu responsable du bruit d’un électroménager dont l’usage était réalisé de façon raisonnable! Si le constructeur du bâtiment avait décidé de son plein gré de négliger l’insonorisation en ne respectant pas les normes en vigueur, il aurait pu être blâmé pour le bruit excessif dans le condo. Cette fois-ci, la mauvaise foi n’a pas pu être revendiquée avec succès car les normes de l’époque étaient respectées. Une poursuite réussie Regardons cette fois la plainte d’un homme qui a eu un peu plus de succès: elle concerne encore une fois une situation de bruit excessif. Cette fois, le voisin faisait jouer une musique qui dépassait les normes de son acceptables (beaucoup trop forte)...

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Achat d’un condo: quelques notions juridiques à connaître

Achat d’un condo: quelques notions juridiques à connaître

Les condominiums représentent une partie de plus en plus significative des espaces résidentiels près des grands centres. À Montréal, cela fait déjà plusieurs années que les promoteurs immobiliers dépensent des milliards de dollars pour bâtir d’immenses tours; à Québec, avec l’activité économique particulièrement vigoureuse, la ville (et capitale nationale) a gagné en attrait et les condominiums ont commencé eux aussi à pousser comme de petits champignons. Pourtant, pour ceux qui viennent de l’extérieur de Montréal, le concept de copropriété reste excessivement abstrait! Si c’est votre cas, afin d’éviter les faux pas et les mauvaises surprises, continuez votre lecture et consultez nos quelques conseils en matière d’achat de condo et de vie en copropriété. Le refinancement d’un condo L’immobilier est depuis longtemps considéré comme un vecteur d’investissement fort intéressant. Le marché canadien étant réputé comme très sain, les gens qui préparent leur retraite y déposeront leurs pépètes en sachant qu’ils pourront ensuite en tirer des revenus de location ou bien un généreux gain en capital plus tard. Avant 2008, il n’y avait pas vraiment de balises sur le refinancement d’un condominium! Malheureusement, comme Jim Flaherty souhaitait ralentir les ardeurs des investisseurs, il a limité à 80% le refinancement de la valeur marchande d’une propriété. Cela veut dire que ceux qui réhypothéquaient leur condo dans le but d’acheter une deuxième propriété ne pourront plus le faire en retirant autant de mise de fonds qu’auparavant. Si votre premier condo était payé dans son ensemble, vous ne devriez pas avoir de problème. Or, plusieurs acheteurs se lançaient dans l’investissement même en ayant encore 60 à 80% de valeur d’hypothèque à payer! Si la propriété vaut 200 000$ et que l’hypothèque à payer est de 150 000$, on fait 160 000$ (le 80%) – 150 000$… ce qui laisse une petite mise de fonds de 10 000$. Il faudra attendre quelques années de plus pour investir! N’oubliez pas que le gouvernement permet encore de déduire les intérêts payés sur l’hypothèque si une propriété a été achetée pour la location. Les règles de la copropriété En juillet dernier, nous avions publié un article sur les lois et les règlements à considérer pour les gens habitant en copropriété. Si vous l’aviez manqué, vous pouvez le consulter sur cette page. Voici les conseils que nous vous donnions en résumé: Vous devez bien lire votre contrat de copropriété pour comprendre les règles spéciales. Obtenez une autorisation de votre syndicat pour faire des rénovations majeures. La définition est d’ailleurs assez vague: dans le doute, il est toujours préférable de consulter le syndicat pour éviter les conflits et les recours judiciaires. Lorsque vous faites l’estimation de votre budget AVANT l’achat de votre copropriété, vous devez aussi considérer les frais afférents...

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Pouvez-vous résilier votre bail?

Pouvez-vous résilier votre bail?

Le bail est un contrat important qui engage des obligations de la part du locataire et du propriétaire. Contrairement à ce beaucoup semblent parfois penser, il n’est pas possible de résilier un bail en fournissant simplement un avis de trois mois au propriétaire. Résiliation de bail et non-reconduction En effet, on confond souvent résiliation de bail et non-reconduction du bail, où en effet il faut prévenir son propriétaire trois mois à l’avance pour l’informer simplement que vous ne reconduirez pas ce contrat une année de plus. Ce n’est cependant pas aussi facile avec une résiliation de bail car il ne s’agit que d’une exception à la règle. Un certain nombre de cas exceptionnels vous permettent cependant de résilier votre bail, voici ceux qui sont les plus souvent invoqués. En fonction de chaque exception, la durée de préavis changera, c’est donc un élément important à connaitre si vous envisagez de résilier votre bail en urgence. Les principales exceptions La raison la plus simple est celle du cas où votre bail ne comprendrait pas une durée fixe. Dans ce cas précis, vous devrez simplement faire parvenir au propriétaire un avis écrit, un mois avant de quitter le logement. Il y aura le cas qu’on appelle « Logement impropre à l’habitation », si vous jugez que l’état du logement rend vos conditions d’habitation trop difficiles à vire. Vous devrez cependant pour cela prévenir le propriétaire avant de quitter les lieux, ou bien dans les dix jours qui suivent votre départ. Si vous avez l’occasion d’obtenir un logement à loyer modique (LLM ou HLM), vous pouvez résilier le bail avec 1 ou 2 mois de préavis selon la durée du contrat passé entre vous et le propriétaire. De la même manière, si une personne âgée est admise dans un centre d’hébergement avec des soins de longue durée, un appartement supervisé, une résidence de groupes ou bien encore une résidence privée pour séniors, il sera aussi possible de résilier le bail, pour peu que vous puissiez fournir une attestation de votre admission faite par l’organisme d’accueil. Vous aurez un préavis de deux mois, et le propriétaire ne pourra vous expulser avant la fin de ces deux mois, même s’il dit avoir trouvé un autre locataire. Il y a aussi le cas du décès : l’héritier aura le droit de résilier le bail avec un avis de deux mois, et ce dans les six mois qui suivent le décès. Cependant le propriétaire a le droit de faire louer le logement avec la fin de ces deux mois. Il existe aussi une exception dans le cas de violences conjugales ou bien d’agressions sexuelles, même si l’agresseur ne vit pas avec vous. Enfin le cas les plus courants sont si...

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Remplissage et stockage du propane

Remplissage et stockage du propane

Le propane est un gaz très utile pour le chauffage des foyers ainsi que pour une grande variété d’utilisations industrielles (monte-charge, exploitation agricole…). Il est particulièrement apprécié en raison de sa combustion qui peut atteindre de très hautes températures en quelques secondes, le tout en rejetant peu de gaz à effet de serre dans l’atmosphère. Cependant cette combustion très performante entraîne aussi de nombreux dangers lors du remplissage et du stockage des bonbonnes de propane. Les textes de loi En effet, le propane a besoin de peu d’oxygène pour rentrer en combustion, ce qui signifie qu’une fois mélangé dans l’air, une toute petite étincelle peut provoquer des explosions ravageuses. Pour ces raisons l’utilisation du propane est soumise au Canada à des règles strictes et son utilisation est rentrée dans le Code de construction, au chapitre II dédié à l’utilisation du gaz. A l’intérieur de ce chapitre, on trouvera les règles propres au propane dans l’article 6.4.2, qui explique les prescriptions liées au stockage, au remplissage et à la manipulation du propane. Pour ceux qui ne respecteraient pas ces consignes de sécurité, on peut trouver toutes les disposions pénales dans la loi sur le bâtiment B-1.1, au chapitre IX, appelé Dispositions pénales. Le texte date de juillet 2006. Les prescriptions pour le remplissage Les distributeurs de propane ainsi que les sites de remplissages doivent donc impérativement se conformer à la loi concernant le remplissage et la manipulation du propane. Les agents travaillant sur ce genre de site ainsi que ceux qui transportent le propane afin de ravitailler la clientèle doivent avoir une formation adéquate liée au remplissage et à la manipulation du propane. Il existe deux méthodes officielles pour un remplissage convenable du propane : la méthode selon le poids et la méthode selon le volume. Ces deux méthodes de remplissage ne doivent en aucun cas se baser sur le dispositif de trop-plein qui représente une sécurité à l’intention du consommateur. Un remplissage excessif de la bouteille peut rendre celle-ci très instable et dangereuse : elle est plus sensible aux chocs et lors de l’ouverture accidentelle de la soupape elle risque d’expulser une quantité très importante de gaz ce qui peut causer des asphyxies aux consommateurs. Ces règles doivent donc être scrupuleusement respectées par les commis au remplissage de bouteille dans les sites agrées. Les vendeurs de propane qui possèdent un site de remplissage agrée doivent détenir le permis d’exploitation accordé par la Régie du bâtiment du Québec. Les prescriptions concernant le stockage et le rangement Il existe un grand nombre de règles sur ce volet. Les grandes lignes nous apprennent que les bouteilles doivent être toujours entreposées en extérieur et jamais dans des enceintes. Les bouteilles doivent être rangées dans des...

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